Le statut de Loueur Meublé Professionnel est un statut qui permet de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions fiscales avantageuses. En de termes plus simples, vous devrez acquérir un bien immobilier que vous devrez mettre en location. Cette activité vous fera alors profiter d’une réduction fiscale importante. Pour bénéficier de ce statut, il existe cependant bon nombre de conditions qu’il faudra remplir.

Qui peut en profiter ?

Comme toutes les règles de réduction d’impôts, les personnes désirant profiter de cet avantage sont soumises à certaines conditions. C’est notamment l’article 151 septies du Code Général des Impôts qui pose les fondements relatifs à la qualité du contribuable.

• Une inscription dans le registre du commerce

• Les recettes annuelles de l’activité doivent être supérieures à 23 000 € et représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.

Les avantages de ce statut sont également destinés à une ou plusieurs acquisitions. Les revenus sont alors régis par le régime des bénéfices industriels et commerciaux.

Plusieurs personnes se plaignent cependant de la difficulté à atteindre le seuil de 50 %. En effet comme l’article cité plus haut la stipule, les revenus de la location doivent au moins être égaux aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. Il faudra aussi comptabiliser les bénéfices non commerciaux et agricoles, les salaires, mais également les pensions et les rentes viagères. En confrontant toutes ces sources de revenus, il est parfois difficile d’atteindre le seuil légal pour profiter du statut LMP. En outre, pour escompter un revenu de 23 000 € sur l’investissement locatif, il faudra également penser à investir en conséquence, de l’ordre de 500 000 €, selon la valeur immobilière en vigueur.

Les avantages LMP

Les principaux atouts du statut LMP peuvent être résumés en amortissement des murs et du mobilier, récupération de la TVA, déduction des charges avec report du déficit sur le revenu global et exonération de l’ISF sous réserve de certaines conditions.

En pratique, comme les loyers seront imposés sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux, cela apporte certains avantages. Les premières années, vous pourrez profiter d’une défiscalisation des charges de votre investissement. Ainsi, une part des frais d’acquisition ou de la constitution de société sera effacée de votre revenu imposable. Vous pourrez également déduire les intérêts des emprunts que vous avez contractés pour l’acquisition du bien. Le déficit foncier ainsi généré est imputable sur les autres revenus.

Si les recettes que vous dégagez de votre location meublée professionnelle sont inférieures à 152 500 € par an, elles seront également exonérées d’impôts si vous exercez depuis plus de 5 ans.

Si vous retirez plus de la moitié de vos revenus de votre LMP, vous serez exonéré de l’ISF. En effet, le bien est considéré comme un bien professionnel comme les outils de travail.

La transmission du bien est également assimilée à la transmission d’entreprise. Elle est alors allégée.

En bref, vous profiterez d’une fiscalité exceptionnelle.

Vous pourrez espérer déduire la totalité des charges réelles. Toutes les charges d’acquisition sont déductibles, ainsi que les intérêts d’emprunt du revenu global.

En matière d’amortissement, vous pourrez espérer amortir la totalité de votre acquisition sur 20 ans. 10 ans pour le mobilier et 20 pour le foncier.

Le capital

Malgré les avantages évidents de l’adhésion au statut de Loueur Meublé Professionnel, il y a cependant des points importants, notamment qui concernent le capital investi, qu’il faudra maîtriser. Le capital n’est pas initialement immunisé, c’est-à-dire que sans garantie, il n’est pas à l’abri des fluctuations du marché. Vous ne serez donc pas à l’abri d’une dépréciation de votre fond face aux caprices du marché. La valeur de ce dernier dépend également en grande partie de la qualité de gestion de l’établissement dans lequel vous avez choisi d’investir. Les résidences hôtelières ou de services sont parmi les domaines présentant le plus de risques.

La revente

Pour la revente du capital, aucun impératif ne vous forcera à garder votre investissement. Vous serez cependant la plupart du temps livré à vous-même pour la revente de résidence de service.

Finalement et selon des bases de calcul standards, vous pourrez escompter un rendement locatif d’environ 5 % sur votre investissement avant avantages fiscaux. La plus value à la revente que vous pourrez escompter reste très vague. Seule la fluctuation du marché pourra vous donner des indices quant à l’appréciation ou la dépréciation de votre investissement.

Les bonnes adresses

Si vous souhaitez profiter des avantages du statut de Loueur Meublé Professionnel et que vous projetez une acquisition, il existe sur le marché bon nombre d’adresses où vous trouverez des conseils et des biens qui pourront vous en faire profiter. Il existe également sur internet des comparateurs d’offres de défiscalisation qui permettent de trouver le meilleur profil à adopter selon vos besoins.

La plupart des annonces et des offres de services que vous trouverez vous présenteront des programmes neufs. Ils peuvent également proposer des moteurs de recherche qui permettent de trouver un bien dans un département ou une ville spécifique.

Sur ces derniers, chaque programme est présenté en détail sur les surfaces disponibles, les types ou les destinations. La date de livraison est également informée sur chaque fiche. Vous pourrez programmer une visite sur le site depuis les fiches de présentation ou bien demander des documentations sur l’immeuble.

La Loi Bouvard est une loi destinée à la défiscalisation d’investissements immobiliers. Les contribuables français investissant dans les Résidences de services pourront profiter d’une réduction d’impôt à hauteur de 18 % grâce à cette dernière. Elle prévoit également une réduction de 19 % de la TVA. Ces avantages sont destinés aux acquisitions de biens immobiliers neufs en 2011 et 2012. Des conditions de fond et de forme accompagnent cependant la mise en œuvre des profits fiscaux auxquels vous pourrez prétendre.

Les avantages de la Loi Bouvard

La Loi Bouvard vous permettra de profiter d’une réduction d’impôt à l’acquisition d’un bien immobilier neuf. Cette réduction est calculée sur la base du prix d’achat de l’immeuble. Elle s’étale ensuite sur une période de 9 ans de manière linéaire.

Le taux de réduction prévu est de 18 %. Il est cependant plafonné à une valeur d’acquisition de 300 000 €. Cette réduction d’impôt s’applique donc sur le revenu durant les 9 années suivant l’achat de votre bien immobilier. À titre d’illustration, pour une valeur d’acquisition de 100 000 €, la réduction s’élève à 15 050 €. En l’étalant sur 9 ans, vous profiterez d’un avantage fiscal de 1 672 €/an.

Si la fraction de réduction d’impôt à laquelle vous avez droit pour une année d’exercice donnée dépasse le solde d’impôt sur le revenu que vous aurez à vous acquitter, il est également admis que la différence vous profite les années suivantes jusqu’à la sixième année.

En bref, vous pourrez amortir une grande partie de votre investissement grâce aux réductions d’impôts. Un schéma simpliste permet de conclure que vous n’aurez qu’à payer 80 % de votre nouvelle acquisition, cependant, il vous faudra avancer les 100 %. L’achat de plusieurs logements dans certains secteurs d’activité est également admis.

Le bien immobilier

La Loi Bouvard ou Loi Bouvard Censi est en réalité un amendement voté le 16 mars 2009 à l’Assemblée nationale à l’initiative du député de même nom, dans le cadre du projet de loi de finances rectificatives de 2009. Elle vise spécialement à étendre des avantages fiscaux issus de la loi Scellier, au domaine de la location meublée non professionnelle. Plusieurs critères pèsent alors sur le bien que vous devrez acquérir si vous souhaitez profiter des avantages fiscaux.

Initialement, l’objet de l’investissement doit être un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement.

L’acquisition doit se faire entre le 1^er janvier 2011 et le 31 décembre 2012. Elle devra également être destinée à la location meublée à l’exploitation d’une résidence de service durant au moins 9 ans. Est également considéré comme un logement neuf (selon l’article 2 quindecies B de l’annexe III du Code général des impôts), le logement achevé depuis 15 ans ayant subi une rénovation ou une réhabilitation.

Les services prévus par la Loi Bouvard sont notamment les services pour étudiants, les services sur les résidences de tourisme classées, les services de santé publique, les services à l’accueil familial de personnes âgées ou handicapées, ainsi que les résidences détaillées à l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles.

Le bien doit également proposer au minimum trois des quatre services suivants, à savoir le petit-déjeuner, l’accueil, la lingerie ou l’entretien des parties communes. Finalement, et ce, contrairement aux autres dispositifs de défiscalisation, la Loi Bouvard n’a prévu aucun dispositif de zonage. Tous les immeubles remplissant les critères dans toutes les communes françaises sont éligibles.

Le contribuable

La Loi Bouvard Censi a prévu des conditions relatives à la personne de l’investisseur. Pour bénéficier du statut de Loueur en meublé non professionnel, vous ne devrez pas être un professionnel de la location immobilière. La loi ne concerne également que les contribuables français résidents en France. Vos revenus (issus de l’exploitation de l’immeuble) seront ensuite classés dans la catégorie des « Bénéfices Industriels et Commerciaux ». Si l’acquisition est faite par plusieurs personnes, chaque personne peut profiter de la même réduction à hauteur de sa quote-part dans l’investissement.

Comment ça marche ?

Pour profiter pleinement des avantages fiscaux que la Loi Bouvard vous offre, vous devrez respecter certains points, notamment sur la formalisation du dépôt de déclaration et la mise en location du logement.

Suivant l’achèvement ou l’acquisition de l’immeuble, vous devrez donner en location le logement dans un délai d’un mois. Cette location devra au moins durer 9 ans et sera assurée par l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel votre acquisition se trouve. Si plusieurs personnes se trouvent à l’initiative de l’investissement, elles doivent chacune s’engager à mettre le bien en location dans les mêmes délais et au même exploitant.

Vous devrez également formaliser l’engagement de location dans le cadre de la Loi Bouvard Censi au dépôt de la déclaration des revenus de l’année suivant l’acquisition ou la finalisation des travaux d’aménagement ou de rénovation de l’immeuble.

Les bonnes adresses

Si vous désirez acquérir facilement un bien qui vous donnera droit aux avantages fiscaux prévus par la Loi Bouvard, il existe plusieurs spécialistes immobiliers qui proposent leurs produits à la vente. Vous trouverez également auprès de ces adresses des conseils pour mieux diriger votre investissement. Les produits présentés remplissent tous les critères d’éligibilité aux avantages de la Loi Bouvard. Il vous restera juste à remplir les conditions relatives à la personne.

Vous trouverez par exemple à l’adresse la-loi-bouvard.com/promoteur.html, une liste de résidences éligibles. Vous pourrez également y trouver un formulaire permettant de demander de plus amples éclaircissements sur les biens. Des conseils vous seront ensuite retournés pour mieux vous diriger.

La simulation personnalisée en Loi Bouvard est également une alternative très intéressante pour trouver la meilleure solution adaptée à vos besoins et vos moyens d’investissement. Ce sont généralement de simples fiches qu’il faudra remplir. L’instrument se chargera ensuite de compiler les informations fournies pour finalement vous proposer des solutions. Il faudra souvent renseigner votre situation personnelle, ainsi que vos revenus et vos charges personnels. À l’adresse impots-loi-bouvard.org/Forum-Loi-Bouvard, vous trouverez un forum destiné à la Loi Bouvard qui aborde divers aspects de cette loi.

La Loi Girardin est entrée en vigueur le 21 juillet 2003 et constitue un rempart contre la surimposition. Exclusivement réservés à l’investissement en outremer, différents types de projets peuvent profiter des avantages apportés par cette dernière. Il est également prévu que seuls certains profils respectant certaines conditions seront éligibles à bénéficier de cette loi. Des obligations à respecter.

Le FCPI ou fonds commun de placement dans l’innovation est un placement financier destiné aux particuliers qui désirent accéder aux marchés des sociétés innovantes. Il permet également de profiter de fortes réductions d’impôt sur le revenu. 60 % de l’actif devra être investi dans des PME non cotées et le reste du portefeuille ne souffre d’aucune contrainte.

La Loi Paul a remplacé la Loi Pons le 1^er janvier 2001 jusqu’au 31 décembre 2006. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les investissements immobiliers pouvant atteindre 50 % de la valeur investie, à condition que la construction ait commencé avant le 23 juillet 2003 (au delà, c’est la loi Girardin qui s’applique, ce jusqu’en 2017). Dans certains secteurs comme le locatif intermédiaire, l’application de la Loi Paul a augmenté la réduction à 40 % contre 35 % pour la Loi Pons. Il est également prévu des conditions d’éligibilité qui accompagnent l’entrée en vigueur de la loi.

La loi Scellier fait partie des dispositifs de défiscalisation les plus performants. L’investissement locatif a connu un essor considérable depuis que cette dernière a été créée. Tirée du nom du député François Scellier et créé en 2009, la loi Scellier est un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs locatifs de bénéficier d’une